Newsletter 2020

Ausgabe 01

In diesem Newsletter:

IM TREND | ZIA: SERVICE-WOHNEN SCHLIESST ZU PFLEGEIMMOBILIEN AUF

IM FOKUS | MIETPREISE IM PREMIUMSEGMENT FÜR VIELE SENIOREN ERSCHWINGLICH

IM INTERVIEW | „DAS SERVICE-WOHNEN WIRD DEN PFLEGEHEIMMARKT ÜBERHOLEN“

IM EIGENER SACHE | AACHENER GRUNDVERMÖGEN ERWIRBT „SCHLOSS RESIDENZ AHRENSBURG“

IN DER PRESSE | GIF-ZERTIFIZIERUNG: TOP ODER FLOP?

Editorial

 

mit Dr. Michael Held

Liebe Leserinnen und Leser,

als diese Ausgabe des Newsletters geplant, recherchiert und geschrieben wurde, war die besorgniserregende Ausbreitung des Coronavirus in Europa und Deutschland noch nicht abzusehen. Kaum jemand hätte wohl vorhergesagt, dass sich der Großteil unseres sozialen Lebens und unseres geschäftlichen Austauschs in so kurzer Zeit so umfassend wandelt, wie wir es gerade erleben.

Diese Ausgabe von „Modernes Wohnen im Alter“ ist daher konzipiert, wie Sie es seit Langem gewohnt sind. Der thematische Fokus liegt diesmal auf der aktuellen und zukünftigen Marktentwicklung. Dafür haben wir uns unter anderem mit dem Mietpreisgefüge im Premiumbereich des Service-Wohnens auseinandergesetzt. Zudem sprachen wir mit Jochen Zeeh und Oliver Zirn, den Geschäftsführern von immoTISS care und Trasenix, die gute Nachrichten für Investoren in unserem Bereich hatten: Das Service-Wohnen könne noch 2021 das klassische Pflegesegment übertrumpfen.

Doch all das ist zurzeit zweitrangig. Wie sich die Gesamtwirtschaft und der Teilmarkt in den kommenden Monaten und Jahren entwickeln werden, ist offen. Auf Unternehmensebene sehen wir uns gut gerüstet: Erst für den Fall, dass die aktuellen weitgehenden Einschränkungen länger als ein Jahr andauern würden, rechnen wir aktuell mit ernsthaften Konsequenzen für unser Geschäftsmodell. Als Projektentwickler könnten wir mittelfristig jedoch von verspäteten Baufertigstellungen oder Umständen, die eine Übergabe bezugsfertiger Wohneinheiten verzögern, betroffen sein.

Die Ungewissheit macht es umso wichtiger, in der Krise nicht die Zuversicht zu verlieren. Wir sollten unser Leben nicht auf die ständig neuen Nachrichten über das Virus reduzieren, auch wenn sie für viele über ihr persönliches Wohlergehen entscheiden. Ich bin guten Mutes, dass sich für uns eine positive und prosperierende Phase an die Epidemie anschließen wird. Bis dahin wünsche ich Ihnen, allen Ihren und unseren Mitarbeitern und vor allem allen älteren Menschen alles Gute. Bleiben Sie gesund!

Ihr Dr. Michael Held

Ihr Dr. Michael Held
Vorstandsvorsitzender TERRAGON AG

Zum Anfang des Artikels „Editorial“

Im Trend

 

ZIA: SERVICE-WOHNEN SCHLIESST ZU PFLEGEIMMOBILIEN AUF

ERSTMALS WIDMET DAS ALLJÄHRLICHE FRÜHJAHRSGUTACHTEN DES BRANCHENVERBANDS ZENTRALER IMMOBILIEN AUSSCHUSS (ZIA) DEM BETREUTEN WOHNEN EIN EIGENES KAPITEL – UND DIAGNOSTIZIERT EINE GROSSE VERSORGUNGSLÜCKE BEI STEIGENDER NACHFRAGE. LESEN SIE HIER EINE ZUSAMMENFASSUNG DER MARKTANALYSE.

Das Gremium der Immobilienweisen, das wie jedes Jahr im Voraus eine Bestandsaufnahme der deutschen Immobilienmärkte vorgenommen hat, lässt keinen Zweifel: Betreutes Wohnen beziehungsweise Service-Wohnen für Senioren hat sich zur eigenständigen Assetklasse entwickelt. Das auf einen Wert zwischen 470 Millionen Euro (nach Zahlen von CBRE) und 700 Millionen Euro (nach Berechnungen von immoTISS Care; lesen Sie dazu auch das Interview auf Seite 6) gestiegene Transaktionsvolumen im Kalenderjahr 2019 zeige zudem, dass das betreute Wohnen auch für institutionelle Investoren deutlich an Attraktivität gewonnen hat.

Dem auf Untersuchungen der bulwiengesa AG beruhenden Kapitel des Frühjahrsgutachtens zufolge äußere sich dies unter anderem in einer Zunahme der auf Service-Wohnen spezialisierten Fondsangebote und erkläre sich unter anderem aus den besseren Drittverwendungsmöglichkeiten der Immobilien. Da diese auch als klassische Wohnungen nutzbar sind, ergeben sich also günstigere Voraussetzungen für einen wirtschaftlichen Betrieb – auch wenn der Bedarf seitens der Senioren irgendwann wieder sinken sollte. Dies werde den Investmentmarkt auf längere Sicht attraktiv halten, so die Gutachter, die ein wichtiges Indiz in der Bautätigkeit sehen: Klassische Pflegeimmobilien und betreutes Wohnen lägen bei der Zahl der geplanten Projekte inzwischen gleichauf – das Service-Wohnen habe also deutlich aufgeholt.

Umdenken bei Wohnraumversorgung nötig

Diesen Zugewinn führen die Autoren des Gutachtens unter anderem auf die demografische Entwicklung zurück, die Projektentwickler wie TERRAGON zum Teil bereits vorwegnehmen: Während das betreute Wohnen aktuell lediglich auf einen Marktanteil von zwei Prozent bei den Wohnformen der Haushalte der über 65-Jährigen kommt, wünscht sich der Großteil der Senioren ein selbstbestimmtes Leben in den eigenen vier Wänden. Vor dem Hintergrund, dass eine Versorgungsquote von rund 4,5 Prozent als bedarfsdeckend gelten könne – für einhundert Seniorenhaushalte werden also fünf betreute Wohnungen benötigt – bestehe somit bereits kurzfristig ein hoher Neubaubedarf.

Und dieser, so schreiben die ZIA-Gutachter, wird mittelfristig deutlich wachsen: Während im Jahr 2018 nur zwei Prozent der Wohnungen in Deutschland barrierearm waren, werde die Gruppe der über 65-Jährigen im Jahr 2035 28 Prozent der Bevölkerung ausmachen – der Prognose zufolge würden dann etwa 23,2 Millionen Senioren in Deutschland leben. Diese Tendenz erfordere, resümieren die bulwiengesa-Autoren, ein grundsätzliches Umdenken hinsichtlich der seniorengerechten Wohnraumversorgung.

Signifikante regionale Unterschiede

Wichtig seien bei Projekt- und Investitionsentscheidungen dennoch der Standort und dessen Voraussetzungen: Sowohl bei der Nachfrage als auch bei der Versorgung bestehen große regionale Unterschiede. Während das bestehende Angebot an betreuten Wohnungen in einigen Metropolen, etwa in Frankfurt am Main, ein Versorgungsgrad von deutlich über fünf Prozent erreicht werde, stünden in Deutschlands Städten und Kommunen durchschnittlich lediglich für 1,8 Prozent der über 65-Jährigen Service-Wohnungen zur Verfügung. Insgesamt ergebe sich damit eine fast flächendeckende Versorgungslücke – in rund 95 Prozent der Kommunen reicht das Angebot schon heute nicht aus.

Weiter verschärfen wird sich dieser Mangel dem Gutachten zufolge durch die Alterung der Bevölkerung. So seien beispielsweise in ländlichen Kreisen in Brandenburg bereits Vergreisungstendenzen zu beobachten, der Zahl der über 65-Jährigen sei dort zwischen 2011 und 2018 bereits um etwa 35 Prozent gestiegen. Zum Vergleich: In Nordrhein-Westfalen habe dieser Anstieg im selben Zeitraum nur 16,5 Prozent betragen. Die Autoren kommen daher zu einem unmissverständlichen Fazit: Die Versorgung dieser wachsenden und gleichzeitig alternden Alterskohorte sicherzustellen, sei eine der wesentlichsten Aufgaben der kommenden Jahre.

Stark differenzierter Markt mit guten Aussichten

Die hohe Attraktivität von Investments in Verbindung mit der Professionalisierung der Assetklasse führt der Analyse des ZIA zufolge indes zu einer immer stärkeren Ausdifferenzierung des Markts. Aktuell bestünden rund 700 Anlagen mit rund 300.000 betreuten Wohnungen, wobei die reine Kaltmiete (ohne Serviceentgelte) bei circa 9 Euro/Quadratmeter liege. Dieses Niveau steige je nach Größe, Standort und Ausstattung – entsprechend der Sterneklassifizierung für betreutes Wohnen der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) – auf bis zu 42 Euro/Quadratmeter im Premium-Segment.

Mit den Babyboomern trete in den kommenden Jahren zudem eine Generation in den Ruhestand, die Kosten in diesem Bereich auch selbst tragen könne, analysiert das Frühjahrsgutachten – und prognostiziert eine dadurch steigende Nachfrage gerade nach 4- und 5-Sterne-Angeboten. Zu diesen grundsätzlich guten Voraussetzungen trage zudem auch die Politik bei. Das Leitmotiv „ambulant vor stationär“ in der Pflegepolitik begünstige die Kombination von betreutem Wohnen und flexiblen Pflegeangeboten und erhöhe die Attraktivität der Assetklasse zusätzlich.

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Im Fokus

 

MIETPREISE IM PREMIUMSEGMENT FÜR VIELE SENIOREN ERSCHWINGLICH

Etwa 300.000 betreute Wohneinheiten gibt es in Deutschland, davon sind rund zehn Prozent dem Premiumsegment zuzurechnen. In welchem Mietpreisgefüge bewegt sich das Segment und wie entwickelt sich die Nachfrage? TERRAGON hat die Marktsituation beim gehobenen Service-Wohnen genau analysiert.

Obwohl das Premiumsegment nur einen Teil des Gesamtangebots des betreuten Wohnens abbildet, ist die Spanne der Mietpreisentgelte in dieser Kategorie relativ weit. Sie beginnt für kleine, preisgünstige Wohnungen bereits bei 1.000 Euro im Monat und reicht bis über 5.000 Euro für größere Wohnungen mit hohem Servicecharakter. Mit rund 80 Prozent bewegt sich allerdings die überwiegende Mehrheit der entsprechenden Wohnanlagen bei monatlichen Entgelten zwischen 1.500 Euro für kleinere und 3.500 Euro für größere Wohnungen. Nur etwa drei Prozent der Premium-Service-Wohnungen liegen über diesen Werten.

Als Premiumsegment werden in diesem Fall Wohnanlagen bezeichnet, die nach der Klassifizierung der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) mit vier bis fünf von maximal fünf Sternen bewertet werden. Neben einer guten bis sehr guten Wohnlage und einer gehobenen Wohnungsausstattung – große Bewegungsfreiheit in Küche und Bad, bodengleiche Duschen, Balkon oder Terrasse etc. – gehört dazu auch ein vielfältiges Serviceangebot, bestehend aus Basisdienstleistungen und hinzubuchbaren Optionen bis hin zur Rund-um-Pflege. Unverzichtbar ist dafür ein hoher Personalschlüssel, das heißt mindestens sechs Vollzeitkräfte je 100 Bewohner.

400 bis 600 Euro Service-Pauschale

Das Personal ist ein wesentlicher Faktor im Premiumsegment des betreuten Wohnens; nicht nur was die Anzahl der Mitarbeitenden, sondern auch deren Ausbildung betrifft. Nur so kann der erwartete hochklassige Rund-um-die-Uhr-Service gewährleistet werden. Damit einhergehend sind hohe Gehälter, die sich im monatlichen Entgelt für die Bewohner widerspiegeln. Hinzu kommen Kosten für Serviceflächen wie Wellnessbereiche oder Bibliotheken, sodass sich die Service-Pauschale in der Regel auf 400 bis 600 Euro für die erste Person in einer betreuten Premiumwohnung beläuft.

Die Kaltmiete schlägt in 80 Prozent der Wohnanlagen im Premiumsegment mit 15 bis 35 Euro je Quadratmeter und Monat zu Buche. Noch etwas enger eingrenzen lässt sich der Bereich zwischen 20 und 30 Euro, in dem sich die Kaltmiete häufig (in etwa 40 Prozent der Wohnanlagen) bewegt. Abgesehen von Kaltmiete und Service-Pauschale fließen in das monatliche Entgelt für die Bewohner darüber hinaus nur noch die üblichen Betriebskosten ein, die auch im konventionellen Wohnungsmarkt anfallen.

Senioren mit überdurchschnittlicher Finanzkraft

Im Mittel liegt das Entgelt pro Wohneinheit im Premiumsektor bei rund 2.300 Euro pro Monat bei einer mittleren Wohnungsgröße von 55 Quadratmetern. Der Quadratmeterpreis liegt also im Mittel bei etwa 42 Euro. Trotz dieses vergleichsweise hohen Mietpreisgefüges ist die Nachfrage nach betreutem Wohnen im Premiumsegment sehr groß. Einerseits wächst die Zahl der Senioren und somit der Nachfrager nach betreutem Wohnen in Deutschland stetig an, andererseits verfügen diese über solide finanzielle Mittel: Derzeit liegt die Kaufkraft der Senioren ab 65 Jahren im Schnitt sogar höher als die durchschnittliche Kaufkraft aller Einwohner in Deutschland, was insbesondere im vergleichsweise hohen Vermögen dieser Altersgruppe begründet ist.

Der Bedarf nach betreutem Wohnen liegt bei circa zehn Prozent der Seniorenhaushalte 70plus, was etwa 900.000 Haushalten entspricht. Aufgrund der hohen Kaufkraft dieser Generation sind rund 37 Prozent der Haushalte mit Bewohnern ab 70 Jahren in der Lage, die Einstiegsentgelte kleinerer Premiumwohnungen aus ihrem laufenden Einkommen zu leisten. Die Zahl potenzieller Nachfrager erhöht sich noch einmal, wenn man das Geld- beziehungsweise Immobilienvermögen einbezieht, das die Haushalte verfügbar machen können. Und die Bereitschaft, sein Vermögen für betreutes Wohnen einzusetzen, steigt tendenziell – auch wegen des Wandels der familiären Strukturen – dahingehend, dass Senioren seltener von Familienangehörigen betreut werden.

Angebot deckt nur ein Drittel des Bedarfs

Wenn man von einer risikoaversen Schätzung ausgeht, dass etwa drei bis fünf Prozent der zahlungsfähigen Seniorenhaushalte betreutes Wohnen im Premiumsegment tatsächlich nachfragen, beläuft sich der Bedarf an Premium-Service-Wohnungen auf etwa 90.000 Wohneinheiten. Das entspricht knapp dem Dreifachen des derzeitigen Marktangebots.

Die große Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage macht sich auf dem Markt für Service-Wohnungen im Premiumsegment deutlich bemerkbar. Selbst Wohneinheiten in Spitzenanlagen, deren Kaltmiete bei deutlich über 40 Euro je Quadratmeter steht, weisen Vollbelegung auf beziehungsweise verfügen sogar über Wartelisten. Auch daraus ergibt sich das weiterhin hohe Investitionspotenzial im Segment des Service-Wohnens, das bis 2035 bei etwa 64 Milliarden Euro liegt.

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Im Interview

 

„DAS SERVICE-WOHNEN WIRD DEN PFLEGEHEIMMARKT ÜBERHOLEN“

Der Markt für Service-Wohnen wächst und professionalisiert sich weiter. Oliver Zirn, Geschäftsführer von Trasenix, und Jochen Zeeh, Geschäftsführer von immoTISS care, über ihre Marktanalyse und die weitere Entwicklung der Assetklasse.

MW: Sie haben den Markt für betreutes Wohnen bzw. Service-Wohnen analysiert. Können Sie kurz erläutern, wie Sie dabei vorgegangen sind?

Jochen Zeeh: „ALLE OBJEKTE IM FONDS ENTSPRECHEN UNSEREN ETHISCHEN ANFORDERUNGEN“

Jochen Zeeh: Der Markt ist sehr intransparent und komplex. Das gesamte Angebot bei Service-Wohnen zu erheben, ist sehr zeitintensiv. Wir sind daher mit einem großen Team und klassisch vorgegangen, indem wir Städte und Standorte einzeln angeschaut und sowohl die Quantität als auch – über Vor-Ort-Besichtigungen und Interviews – die Qualität ermittelt haben. Als Grundlage dienten auch eigene Internetrecherchen sowie Auskünfte von Seniorenbeauftragten und anderen Instanzen. Diese arbeiten, muss man aber dazusagen, mit unterschiedlichen Listen und Informationen, eine simple Übersicht gibt es also nicht.

MW: Wie viele andere sprechen Sie davon, dass sich das betreute Wohnen zu einer eigenen Assetklasse entwickelt hat. Woran machen Sie das fest?

Oliver Zirn: „ALLE OBJEKTE IM FONDS ENTSPRECHEN UNSEREN ETHISCHEN ANFORDERUNGEN“

Oliver Zirn: Wir beobachten den Transaktionsmarkt schon seit vielen Jahren. Für letztes Jahr haben wir das erste Mal eine erhebliche Anzahl von Immobilienverkäufen festgestellt, bei denen die Hauptnutzung aus Service-Wohnen besteht. Früher wurden in der Regel Pflegeheime mit einem kleinen Anteil betreuten Wohnens gehandelt, bei denen die Mehrheit der Mieteinnahmen klar aus der Pflege kam. 2019 gab es viele Transaktionen von Produkten, bei denen betreutes Wohnen klar dominiert und die große Mehrheit der Mieteinnahmen ausmacht. Zudem haben sich verschiedene Investoren, Betreiber und Projektentwickler etabliert, die sich vermehrt auf solche Angebote fokussieren.

MW: Wie hoch war das Investmentvolumen im vergangenen Jahr?

Oliver Zirn: „ALLE OBJEKTE IM FONDS ENTSPRECHEN UNSEREN ETHISCHEN ANFORDERUNGEN“

Oliver Zirn: In Summe bei rund 870 Millionen Euro. Etwa die Hälfte davon entfiel auf Käufe institutioneller Investoren, die andere Hälfte auf den Teileigentumsvertrieb, also den Verkauf von einzelnen Wohnungen an Privatinvestoren. Teilweise sind Generalmieter zwischengeschaltet, teilweise wird aber auch direkt an Eigennutzer verkauft.

MW: Für 2020 erwarten Sie erstmals ein Transaktionsvolumen von weit über eine Milliarde Euro. Auf welche Zahlen beruht diese Annahme?

Oliver Zirn: „ALLE OBJEKTE IM FONDS ENTSPRECHEN UNSEREN ETHISCHEN ANFORDERUNGEN“

Oliver Zirn: Diese Prognose beruht darauf, dass wir bereits in den ersten zwei Monaten dieses Jahres eine Transaktionspipeline von etwa 500 Millionen Euro feststellen. Da noch zehn Monate vor uns liegen, gehen wir davon aus, dass die Milliarde in diesem Jahr deutlich übertroffen werden wird. Beim Neubau gibt es zudem mehr Entwicklungen im ambulanten Bereich als bei klassischen Pflegeheimen – seien es betreutes Wohnen, ambulant betreute Wohngruppen oder Kombinationen von verschiedenen Wohnformen für Senioren.

Jochen Zeeh: „ALLE OBJEKTE IM FONDS ENTSPRECHEN UNSEREN ETHISCHEN ANFORDERUNGEN“

Jochen Zeeh: Damit reagieren einige Akteure, die sich jetzt erstmals in Projektentwicklungen engagieren, auch auf die sinkenden Nettoanfangsrenditen. Das kann aus Sicht von Unternehmen, die bisher nur gekauft haben und nicht ins Entwicklungsrisiko gegangen sind, ein höheres Wertschöpfungspotenzial bergen.

MW: Was sind aus Ihrer Sicht die wichtigsten Faktoren für das gesteigerte Investoreninteresse am Service-Wohnen?

Jochen Zeeh: „ALLE OBJEKTE IM FONDS ENTSPRECHEN UNSEREN ETHISCHEN ANFORDERUNGEN“

Jochen Zeeh: Grundsätzlich gibt es ein deutlich gesteigertes Interesse an Senioren- und Pflegeheim-Immobilien. Immer mehr Investoren haben die Attraktivität dieser Anlagen erkannt – und aufgrund der mit der hohen Nachfrage einhergehenden Produktknappheit haben viele das betreute Wohnen für sich entdeckt. Zweitens ist in diesem Segment die Drittverwendbarkeit der Immobilien höher. Und drittens agiert man näher am Bereich der ‚normalen‘ Wohnimmobilien und hat damit ein geringeres Risiko. Richtig aufgesetzt, hat man eine Betreiberimmobilie, aber mit weniger Einschränkungen und geringeren Risiken als bei einer Pflegeimmobilie.

Oliver Zirn: „ALLE OBJEKTE IM FONDS ENTSPRECHEN UNSEREN ETHISCHEN ANFORDERUNGEN“

Oliver Zirn: Wenn man auf die Produkte im Bereich des solitären betreuten Wohnens schaut, die schon vor fünf oder zehn Jahren am Markt waren, dann waren das in der Regel keine Betreiberimmobilien mit Generalmietvertrag. In den vergangenen Jahren haben sich sehr professionelle Betreiber mit einer Spezialisierung auf ambulante Konzepte entwickelt. Deren Aktivität schafft Produkte, die für Investoren interessant sind, weil sie über ein attraktives Volumen verfügen, weil es einen Generalmietvertrag gibt und hinter diesem ein professionelles Betriebskonzept steckt. Früher gab es vor allem Produkte, bei denen ein solch durchdachtes Betriebskonzept fehlte –dementsprechend weniger interessant war das betreute Wohnen für Immobilieninvestoren.

MW: Wie wird sich der Markt aus Ihrer Sicht in den kommenden Jahren entwickeln – auch im Vergleich zu anderen Wohnimmobilien-Klassen?

Oliver Zirn: „ALLE OBJEKTE IM FONDS ENTSPRECHEN UNSEREN ETHISCHEN ANFORDERUNGEN“

Oliver Zirn: Aus unserer Sicht ist das Wachstum nachhaltig und wird sich verstärken. 2021 wird wahrscheinlich das erste Jahr sein, in dem Immobilieninvestoren mehr Geld in betreutes Wohnen investieren als in klassische Pflegeheime. Die aktuellen Marktentwicklungen deuten in diese Richtung, etwa weil viele Entwickler bereits in der Projektphase verkaufen müssen, um ihre Finanzierung stemmen zu können. Ganz allgemein beobachten wir aktuell mehr Neubauentwicklungen als bei Pflegeimmobilien.

Jochen Zeeh: „ALLE OBJEKTE IM FONDS ENTSPRECHEN UNSEREN ETHISCHEN ANFORDERUNGEN“

Jochen Zeeh: Natürlich hängt aber auch viel von den politischen Rahmenbedingungen ab – die Pflegestärkungsgesetze und das Prinzip „ambulant vor stationär“ sind ein wesentlicher Grund für die positive Entwicklung des betreuten Wohnens. Sollte es da eine Rolle rückwärts geben, könnte sich diese Situation natürlich auch wieder umkehren. Für die nächsten fünf Jahre sind die Aussichten aber sehr positiv.

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IN EIGENER SACHE

 

AKTUELLES

AACHENER GRUNDVERMÖGEN ERWIRBT „SCHLOSS RESIDENZ AHRENSBURG“

Die Projektentwicklung „Schloss Residenz Ahrensburg“, für die im Februar 2020 der Baubeginn erfolgt ist, konnte bereits zum Jahresanfang an die Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH veräußert werden. Damit erwirbt einer der größten Investoren auf dem deutschen Markt für Senioren-Wohnen erneut ein Projekt der TERRAGON noch vor dem Baubeginn. In der unmittelbar nördlich der Stadtgrenze Hamburgs gelegenen schleswig-holsteinischen Stadt werden bis 2022 insgesamt 99 Wohneinheiten entstehen. Die Anlage mit einer Wohnfläche von etwa 6.400 Quadratmetern wird über Service- und Begegnungsflächen verfügen sowie Grundservice- und Wahlleistungen bieten, die gemäß dem Klassifizierungssystem der gif – Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. einer Vier-Sterne-Einrichtung entsprechen. Generalmieter und Serviceanbieter vor Ort wird eine Tochtergesellschaft der Agaplesion AG, eines der größten diakonischen Werke Deutschlands. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

 

Erweiterungsbauten am Max-Grunwald-Haus in Berlin bezugsfertig

Nach etwa anderthalbjähriger Bauzeit wurden im April 2020 zwei Erweiterungsbauten des Max-Grunwald-Hauses in Berlin-Reinickendorf fertiggestellt. Damit hat die Einrichtung, die 2017 auf Vermittlung von Corpus Sireo durch den offenen Immobilienpublikumsfonds „Living and Working“ des Versicherers Swiss Life erworben, 54 barrierefreie Wohneinheiten hinzugewonnen. Sie verfügt nun über insgesamt 101 Service-Wohnungen für Senioren. Die Wohnungen mit Flächen zwischen 42 und 90 Quadratmetern, Parkettböden und Fußbodenheizung wurden vom renommierten Planungsbüro für Sozialimmobilien Feddersen Architekten entworfen. Das Max-Grunwald-Haus liegt im Ortsteil Alt-Wittenau unweit des Reinickendorfer Rathauses in einer von historischer Bausubstanz geprägten Umgebung und in direkter Nähe zu Parks und Grünflächen. Durch die Erweiterungsbauten kann die Einrichtung künftig neben ambulanter Versorgung auch stationäre sowie Tagespflege anbieten. Neben den 54 Wohneinheiten entstanden in den Erweiterungsbauten 23 Tiefgaragenplätze, die die Ausstattung des Hauses und den Komfort der Bewohner zusätzlich verbessern. Der TERRAGON-Vertrieb konnte alle Wohnungen bereits vier Monate vor Fertigstellung vermieten und so für den Fonds ein hochprofitables Investment realisieren.

Save the Date – Terminhinweise

Die Entwicklung rund um das neuartige Coronavirus und die von ihm hervorgerufene Erkrankung COVID-19 hat uns wie alle anderen überrascht. Auch im Jahr 2020 wollten wir auf zahlreichen Veranstaltungen zum Thema Senioren-Wohnen präsent sein. Bei Redaktionsschluss dieses Newsletters (31. März 2020) war jedoch unklar, welche Events wie geplant stattfinden können. Sobald sich die Situation normalisiert hat, würden wir uns sehr freuen, Sie auf den genannten Veranstaltungen begrüßen zu können. Bis dahin stehen die folgenden Ankündigungen leider unter Vorbehalt.

Deutsche GRI

12. & 13. Mai 2020, Konferenz, Frankfurt am Main
Mit Vortrag von Dr. Michael Held

polis Convention

13. & 14. August, Messe, Düsseldorf
Mit Stand der TERRAGON AG

Immobilienforum Düsseldorf

24. August 2020, Konferenz, Düsseldorf
Mit Vortrag von Dr. Michael Held, Gründer und
Vorstandsvorsitzender der TERRAGON AG

EXPO REAL

5.–7. Oktober 2020, Messe, München
Mit Stand der TERRAGON AG

Altenheim Expo

20. & 21. Oktober 2020, Kongress, Berlin

Deutscher Immobilienkongress

13. November 2020, Kongress, Berlin

SAVE THE DATE

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IN DER PRESSE

 

GIF-ZERTIFIZIERUNG: TOP ODER FLOP?

PRO: DIE AUSRICHTUNG AM ENDKUNDEN IST DER RICHTIGE SCHRITT

von Dr. Michael Held, Vorstandsvorsitzender der Terragon AG

Früher war Seniorenwohnen einfacher. In jedem größeren Ort gab es eine überschaubare Zahl von Einrichtungen, die Träger waren meist karitativ oder öffentlich, die Angebote glichen sich. Doch inzwischen sind Gesellschaft und Markt diverser. Unzählige private Anbieter sind hinzugekommen, zwischen ambulanten und stationären Angeboten gibt es zahllose Abstufungen. Das gif-Klassifizierungssystem will diesen Knoten lösen. Und schafft das mit einer simplen, aber effektiven Sternekategorisierung. Zwar wird bemängelt, das System sei zu starr und zu wenig auf eine Verbesserung des Service ausgerichtet. Doch das ist meines Erachtens ein Missverständnis, denn die Vereinfachung ist ja gerade der Sinn des Systems. Es geht um eine Vorauswahl.

Der Fokus liegt dabei auf dem Endkunden. Und das ist richtig so. Denn alle Einrichtungen im Umkreis des Wohnortes selbst zu prüfen, ist kaum möglich. Hier hilft das Klassifizierungssystem, das Angebot anhand der fünf Sterne-Kategorien einzugrenzen. Diese engere Auswahl muss selbstverständlich im nächsten Schritt detailliert betrachtet werden. Doch stehen dann nur noch einige wenige Einrichtungen überhaupt ernsthaft zur Wahl.

Ein Angebot gezielt auf eine gif-Kategorie hin entwickeln zu können, hilft auch Anbietern: Bestandsinvestoren und Betreiber etwa können auf dieser Grundlage den Markt analysieren und die eigenen Häuser gezielt weiterentwickeln. Eine Aufwertung des Eingangsbereichs kann unter Umständen eine Einrichtung mittlerer Güte bereits in eine höhere Kategorie heben – das bringt Mehrwert für die Bewohner und eine bessere Marktpositionierung. Unter den 303 Einzelkriterien finden Eigentümer oder Betreiber gleich mehrere Stellschrauben, die eine attraktive Kosten-Nutzen – Ratio bieten.

Noch größere Potenziale eröffnen sich für Projektentwickler und Neubauinvestoren. Das Angebot ist auch regional divers, nicht überall besteht derselbe Bedarf. Es kann mancherorts vielversprechender sein, ein 2- oder 3-Sterne-Haus zu entwickeln als eine Residenz im gehobenen Segment. Die detaillierten, transparenten Kriterien des Systems erlauben eine passgenaue Planung vom ersten Moment an.

Zu guter Letzt liefert das System eine Hilfestellung für Finanzierer und Investoren. Denn die Kategorien erleichtern die Abschätzung zukünftiger Renditen und zeigen somit schnell, ob ein Produkt ins Portfolio passt. Die Ausrichtung auf den Endkunden erfüllt also einen doppelten Zweck: Einerseits sind Konkurrenzangebote vergleichbar. Und gleichzeitig führt es langfristig zu einer Verbesserung des Gesamtangebots, wenn Kunden sich bei der Suche auf jene Aspekte konzentrieren, die ihnen am wichtigsten sind.

KONTRA: WAS IST DER MEHRWERT?

von Dr. Roland Schmitt, Geschäftsführer der „Zusammen Zuhause“ GmbH

Früher war Seniorenwohnen einfacher. In jedem größeren Ort gab es eine überschaubare Zahl von Einrichtungen, die Träger waren meist karitativ oder öffentlich, die Angebote glichen sich. Doch inzwischen sind Gesellschaft und Markt diverser. Unzählige private Anbieter sind hinzugekommen, zwischen ambulanten und stationären Angeboten gibt es zahllose Abstufungen. Das gif-Klassifizierungssystem will diesen Knoten lösen. Und schafft das mit einer simplen, aber effektiven Sternekategorisierung. Zwar wird bemängelt, das System sei zu starr und zu wenig auf eine Verbesserung des Service ausgerichtet. Doch das ist meines Erachtens ein Missverständnis, denn die Vereinfachung ist ja gerade der Sinn des Systems. Es geht um eine Vorauswahl.

Der Fokus liegt dabei auf dem Endkunden. Und das ist richtig so. Denn alle Einrichtungen im Umkreis des Wohnortes selbst zu prüfen, ist kaum möglich. Hier hilft das Klassifizierungssystem, das Angebot anhand der fünf Sterne-Kategorien einzugrenzen. Diese engere Auswahl muss selbstverständlich im nächsten Schritt detailliert betrachtet werden. Doch stehen dann nur noch einige wenige Einrichtungen überhaupt ernsthaft zur Wahl.

Ein Angebot gezielt auf eine gif-Kategorie hin entwickeln zu können, hilft auch Anbietern: Bestandsinvestoren und Betreiber etwa können auf dieser Grundlage den Markt analysieren und die eigenen Häuser gezielt weiterentwickeln. Eine Aufwertung des Eingangsbereichs kann unter Umständen eine Einrichtung mittlerer Güte bereits in eine höhere Kategorie heben – das bringt Mehrwert für die Bewohner und eine bessere Marktpositionierung. Unter den 303 Einzelkriterien finden Eigentümer oder Betreiber gleich mehrere Stellschrauben, die eine attraktive Kosten-Nutzen-Ratio bieten.

Noch größere Potenziale eröffnen sich für Projektentwickler und Neubauinvestoren. Das Angebot ist auch regional divers, nicht überall besteht derselbe Bedarf. Es kann mancherorts vielversprechender sein, ein 2- oder 3-Sterne-Haus zu entwickeln als eine Residenz im gehobenen Segment. Die detaillierten, transparenten Kriterien des Systems erlauben eine passgenaue Planung vom ersten Moment an.

Zu guter Letzt liefert das System eine Hilfestellung für Finanzierer und Investoren. Denn die Kategorien erleichtern die Abschätzung zukünftiger Renditen und zeigen somit schnell, ob ein Produkt ins Portfolio passt. Die Ausrichtung auf den Endkunden erfüllt also einen doppelten Zweck: Einerseits sind Konkurrenzangebote vergleichbar. Und gleichzeitig führt es langfristig zu einer Verbesserung des Gesamtangebots, wenn Kunden sich bei der Suche auf jene Aspekte konzentrieren, die ihnen am wichtigsten sind.

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