Newsletter 2019

Ausgabe 02

In diesem Newsletter:

IM TREND | VITALRESIDENZ RIVIERA FINDET KÄUFER

IM FOKUS | EIN DETAILLIERTER BLICK AUF NORDRHEIN-WESTFALEN

IM INTERVIEW | „ALLE OBJEKTE IM FONDS ENTSPRECHEN UNSEREN ETHISCHEN ANFORDERUNGEN“

IM EIGENER SACHE | DR. ANNETTE HEILIG ALS NEUES MITGLIED IN DEN VORSTAND BERUFEN

IN DER PRESSE | MARKTANALYSE BETREUTES WOHNEN

Editorial

mit Dr. Michael Held

Liebe Leserinnen und Leser,

das Bauen unter Denkmalschutz kann viel Arbeit machen. Oft geht es mit zahlreichen Auflagen, Vorschriften, Gutachten und Diskussionen einher. Dennoch lohnen sich solche Projekte unter Umständen sehr. So zum Beispiel das RIVIERA in Berlin-Grünau, das im Fokus dieser Ausgabe unseres Newsletters steht.

Dort verwandelt TERRAGON ein denkmalgeschütztes Ensemble mit einer wechselhaften Geschichte in eine Seniorenresidenz mit einer ruhigen, aber vielversprechenden Zukunft. Die historischen Gebäude werden in enger Absprache mit der Denkmalschutzbehörde renoviert. Zugleich dienen sie uns als Inspiration für die Neubauten, mit denen sie zu einem ästhetischen Gesamtkonzept verwoben werden, das höchste Lebensqualität und eine architektonische wie soziale Einbettung in die Umgebung erlaubt.

Von den guten Aussichten dieses Projekts ließ sich auch die Aachener Grundvermögen (AGV) überzeugen, die die Vitalresidenz RIVIERA in diesem Jahr für ihren WohnenPlus-Fonds erwarb. Was das Service-Wohnen für Senioren aus Investorensicht so interessant macht und auf welche speziellen Bedürfnisse ihrer Kunden die AGV achten muss, erklärt Geschäftsführer Georg Heinze im Interview.

Dass Nordrhein-Westfalen einen näheren Blick wert ist, wissen regelmäßige Leserinnen und Leser dieses Newsletters bereits. Was TERRAGON bei einer detaillierten Studie dieses Bundeslands herausgefunden hat, erfahren Sie in dieser Ausgabe.

Daneben gibt es wieder einige interessante Meldungen aus dem Unternehmen. Dr. Annette Heilig, die seit Langem für TERRAGON tätig ist, wurde nun in den Vorstand berufen. Wir freuen uns sehr, dass sie uns bei der Expansion unserer Geschäfte in führender Rolle unterstützen wird. Ein neuer Generalübernehmervertrag kurz nach ihrem Einstieg dürfte denen, die daran glauben, ein gutes Omen sein. Wer lieber auf nüchterne Zahlen blickt, dem sei unser erster Konzerngeschäftsbericht ans Herz gelegt.

Ich wünsche Ihnen eine aufschlussreiche Lektüre.

Ihr Dr. Michael Held

Ihr Dr. Michael Held
Vorstandsvorsitzender TERRAGON AG

Zum Anfang des Artikels „Editorial“

Im Trend

VITALRESIDENZ RIVIERA FINDET KÄUFER

DAS PROJEKT RIVIERA IN DER BERLINER REGATTASTRASSE IST WEITER AUF ERFOLGSKURS. DIE BAUARBEITEN SCHREITEN FORT UND BEFINDEN SICH WEITERHIN IM ZEITPLAN. IM JUNI WURDE DER KAUFVERTRAG MIT DER AACHENER GRUNDVERMÖGEN GESCHLOSSEN. DAS PROJEKT IST EIN WICHTIGER BAUSTEIN IN DER STRATEGIE VON TERRAGON.

Die Riviera von Grünau in der Berliner Regattastraße hat bewegte Zeiten erlebt. Schon Ende des 19. Jahrhunderts, als das elegante Gebäudeensemble am Ufer der Dahme errichtet wurde, entwickelten sich das Gesellschaftshaus Grünau und der Riviera-Tanzsaal zu beliebten Ausflugszielen der Berliner Bürger. Nach der Wende wurden die Lokale jedoch geschlossen und verfielen zusehends. Mit dem Kauf des Grundstücks im Jahr 2017 weckte TERRAGON die Ruine aus ihrem Dornröschenschlaf. Denn obwohl Wind und Wetter dem denkmalgeschützten Ensemble zugesetzt haben, hat es mit seiner eindrucksvollen Architektur, der schönen Lage am Flussufer und im wasser- und waldreichen Bezirk Treptow-Köpenick sowie der guten Anbindung an das Stadtleben viele positive Aspekte zu bieten.

Damit passt es ideal in die Strategie von TERRAGON: Während die Bevölkerung Berlins in allen Altersgruppen wächst und damit der Bedarf an Seniorenwohnen steigt, ist insbesondere der Südosten der Stadt – wo sich auch das Riviera befindet – mit Einrichtungen des Senioren-Servicewohnens unterversorgt. Dieses Investitionspotenzial will TERRAGON erschließen und so eine Win-win-Situation erreichen: Die Stadt Berlin profi tiert von einer besseren Versorgung älterer Menschen, die Nachbarschaft vom Erhalt einer architektonischen Perle, die zukünftigen Bewohner erhalten ein neues Zuhause mit Komfort, Sicherheit und umfassenden Betreuungsangeboten auf Premium-Niveau – und die Investoren des Projekts RIVIERA eine nachhaltige Anlage.

Bereits im Januar erhielt TERRAGON die Baugenehmigung für den ersten Abschnitt des Projekts, im März begannen die ersten Abbrucharbeiten. Nach der Fertigstellung, die für 2021 geplant ist, werden insgesamt 208 barrierefreie Seniorenwohnungen sowie große Service- und Begegnungsflächen angeboten, dazu eine ambulant betreute Wohngemeinschaft mit zwölf sowie eine Tagespflege mit 15 Plätzen.

KAUFVERTRAG IM JUNI GESCHLOSSEN

Dieses Geschäftsmodell konnte Ende Juni auch die Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH überzeugen, die im Rahmen eines Forward-Deals die Servicewohnanlage in der Regattastraße erwarb. Sie ist nun Teil des „Aachener WohnenPlus-Fonds“, der auf neue Wohn- und Betreuungsformen in Deutschland fokussiert ist.

Der Geschäftsführer der Aachener Grundvermögen, Georg Heinze, zeigte sich insbesondere vom Konzept des selbstbestimmten Wohnens begeistert, das in der Vitalresidenz RIVIERA umgesetzt wird. Die Verbindung von barrierefreier Architektur und Einrichtung mit dem erstklassigen Service der Agaplesion AG, die nach der Fertigstellung Generalmieter sein wird, bietet den Bewohnern bis ins hohe Alter denselben Grad an Komfort und Selbständigkeit, den sie aus ihrem bisherigen Leben gewohnt sind. Die Integration in die Nachbarschaft wird nicht nur durch einen öffentlichen Zugang zum Dahmeufer, sondern auch durch die Nutzung des historischen Riviera-Saals als Restaurant und Veranstaltungsraum verwirklicht.

EXPANSIONSSTRATEGIE BESTÄTIGT

Der Verkauf ist ein weiterer Erfolg für die Strategie von TERRAGON. Der Fokus auf den Bereich des gehobenen Senioren-Servicewohnens entspricht offensichtlich den Bedürfnissen des Markts. Alle von TERRAGON aktuell entwickelten Projekte stoßen auf hohes Käuferinteresse bei institutionellen Investoren. Die Geschäftsführung fühlt sich dadurch bestätigt und wird ihre Strategie entsprechend fortführen.

Dank dieser breiten Unterstützung, vor allem aber durch eine nachhaltige, langfristige Strategie kann TERRAGON selbst unvorhersehbare Ereignisse auffangen, wie im vergangenen Sommer zu beweisen war. Auf der Baustelle in der Regattastraße kam es im Juli durch Brandstiftung zu einem Feuer, das das Gesellschaftshaus schwer schädigte. Es gelang der Feuerwehr, den Brand zu löschen, bevor er auf andere Grundstücke übergriff. Die Statik des denkmalgeschützten Gebäudes wurde zwar beeinträchtigt, doch es konnte ein Großteil der Substanz durch die schnelle Reaktion des Bauleiters erhalten werden. Die Brandfolgen wurden inzwischen professionell abgearbeitet, und das gesamte Projekt liegt weiter im Zeitplan. In enger Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde werden die beschädigten Gebäudeteile, insbesondere die Fassade, nach historischem Vorbild wiederhergestellt. Auch die Arbeiten an den Neubauten des Ensembles, in denen die meisten Wohneinheiten entstehen, haben nun begonnen. Die Zukunft dieses geschichtsträchtigen Areals bleibt vielversprechend.

Zum Anfang des Artikels „Im Trend“

Im Fokus

EIN DETAILLIERTER BLICK AUF NORDRHEIN-WESTFALEN

DIE UNTERVERSORGUNG DER BUNDESREPUBLIK MIT EINRICHTUNGEN DES SERVICE-WOHNENS FÜR SENIOREN WIRD IMMER DEUTLICHER. NORDRHEIN-WESTFALEN ALS BEVÖLKERUNGSREICHSTES BUNDESLAND IST SOWOHL EIN HOTSPOT ALS AUCH EIN MUSTERBEISPIEL DER DEMOGRAFISCHEN ENTWICKLUNG DEUTSCHLANDS. DIE RESEARCH-ABTEILUNG VON TERRAGON HAT SICH DESHALB AUSFÜHRLICH MIT NORDRHEIN-WESTFALEN AUSEINANDERGESETZT, DAS ERGEBNIS WURDE KÜRZLICH ALS STUDIE PUBLIZIERT.

Die Versorgung der deutschen Kommunen mit Einrichtungen des betreuten Wohnens und Service-Wohnens für Senioren ist sehr unterschiedlich. Im Bundesdurchschnitt ist das Angebot eindeutig zu niedrig; von den 30 größten deutschen Städten erreichen nur drei eine ausreichende Deckung. Erstrebenswert wäre eine Quote von fünf Prozent der Bevölkerung ab 65 Jahre beziehungsweise 9,8 Prozent der Seniorenhaushalte, deren Haushaltsvorstand 70 oder älter ist – beide Quoten führen zu derselben Zahl an benötigten Wohnungen.

Einzelne Gemeinden stehen relativ gut da, Frankfurt am Main etwa als deutschlandweit bestversorgte A-Stadt kann knapp acht Prozent aller über 65-Jährigen einen Service-Wohnplatz bieten. Beim Blick auf Nordrhein-Westfalen zeigt sich allerdings ein Bild: Ausgerechnet das bevölkerungsreichste Bundesland ist unterversorgt. Von den 30 größten deutschen Städten liegen die fünf Schlusslichter Bochum, Wuppertal, Duisburg, Gelsenkirchen und Mönchengladbach alle in Nordrhein-Westfalen, und bis auf Essen haben alle nordrhein-westfälischen Top-30-Städte einen unterdurchschnittlichen Versorgungsgrad.

NORDRHEIN-WESTFALEN ALS HOTSPOT DER DEMOGRAFIE

Das Bundesland ist einen näheren Blick wert. Mit knapp 18 Millionen Einwohnern, die etwa 22 Prozent des deutschen Bruttoinlandsprodukts erwirtschaften, ist Nordrhein-Westfalen für die gesamte Bundesrepublik prägend. Insbesondere war und ist es ein Hotspot der wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung: Als industrielles Kernland während der Industrialisierung, als Gravitationszentrum für Gastarbeiter während der Wirtschaftswunderjahre und als Labor des Strukturwandels seit dem Rückgang des Bergbaus. Zugleich lassen sich dort wie unter einem Brennglas die verschiedensten Siedlungsarten beobachten, denn neben der extrem dicht besiedelten Metropolregion Rhein-Ruhr umfasst Nordrhein-Westfalen auch dünn besiedelte ländliche Gegenden wie das Münsterland. Der Umgang mit dem demografischen Wandel, die Herausforderungen und Lösungen, die dort entstehen, können ein Muster für ganz Deutschland sein. Und die Herausforderungen sind groß. Die Situation in den Metropolen wurde bereits geschildert, ein Blick auf die kleineren Städte in Nordrhein-Westfalen trägt nicht zur Beruhigung bei. Einzig die Stadt Hamm ragt mit 8,5 Service-Wohneinheiten pro 100 Seniorenhaushalte positiv heraus, kann aber immer noch keine vollständige Deckung von 9,8 Prozent der Seniorenhaushalte bieten. Alle anderen Landkreise und kreisfreien Städte des Bundeslands liegen weit darunter, bis hin zum absoluten Schlusslicht Mülheim an der Ruhr, wo nur einer von 200 Seniorenhaushalten überhaupt die Chance hat, eine betreute Wohnung zu finden.

CHANCEN FÜR INVESTOREN

Das ist einerseits keine gute Aussicht für die nordrhein-westfälische Bevölkerung – andererseits bedeutet das aber auch, dass sich gerade dort Chancen für Investoren auftun. Denn der demografische Wandel schreitet selbstverständlich fort. Damit wird der Bedarf an Seniorenwohnen weiter steigen. Zugleich liegt in Nordrhein-Westfalen gerade bei den über 65-Jährigen der Kaufkraftindex leicht über dem Durchschnitt. Die Unterversorgung liegt also nicht daran, dass die Senioren sich keine entsprechenden Einrichtungen leisten könnten. Tatsächlich ergeben Berechnungen von TERRAGON, dass sich 75 Prozent aller nordrhein-westfälischen Seniorenhaushalte eine Service-Wohnung mindestens im mittleren Mietsegment leisten können – ein knappes Drittel hat sogar ausreichend Geld für eine Wohnung auf Premium-Niveau, also vier bis fünf Sterne nach der gif-Klassifikation. Grundlage dieser Kalkulation sind die marktüblichen Monatsmieten für entsprechende Einrichtungen sowie die Annahme, dass die Senioren maximal 50 Prozent ihres monatlich verfügbaren Einkommens für Miete, Nebenkosten und Serviceleistungen ausgeben.

Ausgerechnet in Mülheim an der Ruhr könnten sich sogar 78,3 Prozent der Seniorenhaushalte eine betreute Wohnung leisten. Dass die Stadt mit ihren gerade einmal sechs Einrichtungen für betreutes Wohnen und Service-Wohnen für Senioren sowohl prozentual als auch in absoluten Zahlen im ganzen Bundesland am schlechtesten versorgt ist, liegt also nicht daran, dass ihre Senioren zu arm wären. So groß der Mangel an passenden Angeboten in Nordrhein-Westfalen also ist, so groß sind auch die Möglichkeiten, ihn zu beheben, und die Chancen für Investoren. Dennoch: Als bevölkerungsreiches, dicht besiedeltes und heterogenes Bundesland ist Nordrhein-Westfalen komplex – in dieser Beziehung ist es ebenfalls ein Abbild Deutschlands. Vor einem Investment sollte deshalb die genaue Situation vor Ort untersucht werden.

Zum Anfang des Artikels „Im Fokus“

Im Interview

GEORG HEINZE: „ALLE OBJEKTE IM FONDS ENTSPRECHEN UNSEREN ETHISCHEN ANFORDERUNGEN“

Wohneinrichtungen mit Service sind als Assetklasse relativ jung, doch das Anlegerinteresse wächst. Georg Heinze, Geschäftsführer der Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, über die Besonderheiten dieser Investments und die speziellen Ansprüche seiner Kunden.

MW: WARUM INVESTIEREN SIE IN KONZEPTE WIE „WOHNEN MIT SERVICE“?

GEORG HEINZE: „ALLE OBJEKTE IM FONDS ENTSPRECHEN UNSEREN ETHISCHEN ANFORDERUNGEN“

Georg Heinze: Wir investieren bereits seit 2007 in Gesundheits- und Sozialimmobilien. Als langfristig orientierte Investoren ist unser Blick dabei stets in die Zukunft gerichtet. Der demografische Wandel ist für alle Marktteilnehmer ebenso wie für die gesamte Gesellschaft eine Herausforderung. Die Chance auf ein längeres gesundes Leben, die sich daraus ergibt, ist natürlich positiv – zugleich steigt jedoch die Zahl der Pflegebedürftigen mit jedem weiteren Jahr. Diese Menschen müssen entsprechend versorgt werden, sollen sich dabei aber auch wohlfühlen. Mit dem „Aachener WohnenPlus-Fonds“ haben wir einen Fonds entwickelt, der seit 2017 in neue Wohn- und Betreuungsformen investiert und dazu beiträgt, betreuungsbedürftigen Menschen ein Zuhause zu geben.

MW: SIND STATIONÄRE PFLEGEHEIME FÜR SIE EIN AUSLAUFMODELL?

GEORG HEINZE: „ALLE OBJEKTE IM FONDS ENTSPRECHEN UNSEREN ETHISCHEN ANFORDERUNGEN“

Georg Heinze: Nein, stationäre Einrichtungen wird es immer geben müssen. In manchen Fällen kann im häuslichen Umfeld keine angemessene Betreuung mehr geboten werden. Aber es mangelt an Angeboten für die Zwischenstufe: Ein Setting, in dem die Häuslichkeit erhalten bleibt, die sich so viele wünschen. Viele Menschen möchten nicht ins Pflegeheim. Sie wollen ein Zuhause – mit Privatsphäre, Geborgenheit, Selbstbestimmtheit. Mit dem WohnenPlus-Fonds stoßen wir in diese Lücke und wollen so das Angebot verbessern.

MW: IN WELCHE KONZEPTE INVESTIEREN SIE BEVORZUGT?

GEORG HEINZE: „ALLE OBJEKTE IM FONDS ENTSPRECHEN UNSEREN ETHISCHEN ANFORDERUNGEN“

Georg Heinze: Wir suchen Einrichtungen, die diese Kombination aus häuslichem Umfeld und guter Versorgung bieten. Wenn die Betroffenen sich von ihrem gewohnten Zuhause lösen müssen, weil sie dort nicht mehr versorgt werden können oder nicht mehr mobil genug sind, sollen sie ein neues Zuhause finden, in dem sie barrierefrei und gut versorgt leben können. Dafür muss selbstverständlich auch das Betreiberkonzept stimmen. In der Regattastraße in Berlin zum Beispiel, wo wir die Vitalresidenz RIVIERA von TERRAGON erworben haben, haben wir einen Generalmietvertrag mit der Agaplesion Bethanien Diakonie gGmbH geschlossen. Als Betreiber stellen sie künftig den gesamten Service bereit, für die Wohnungen ebenso wie für die Tagespflege und die ambulant betreute Wohngemeinschaft, die zu dem Projekt gehören. Wenn dann ein Bewohner des Service-Wohnens ebenfalls Bedarf an ambulanter Pflege hat, kann das aus einer Hand an einem Ort erfolgen. Erst wenn es richtig schwierig wird, ist ein Umzug notwendig – und dann auch nur nach gegenüber in die betreute Wohngemeinschaft. Ins Pflegeheim müssen die Bewohner also nur noch in Ausnahmefällen umziehen. Um diese Ansprüche zu erfüllen, suchen wir die Objekte und Projekte, in die wir investieren, sehr sorgfältig aus. Dadurch wachsen wir vielleicht nicht so schnell wie andere, die in diese Assetklasse investieren. Aber dafür können sich unsere Anleger darauf verlassen, dass alle Objekte im Fonds auch unsere hohen qualitativen und ethischen Anforderungen erfüllen.

MW: WER SIND DENN IHRE ANLEGER, UND WAS IST DIESEN BESONDERS WICHTIG?

GEORG HEINZE: „ALLE OBJEKTE IM FONDS ENTSPRECHEN UNSEREN ETHISCHEN ANFORDERUNGEN“

Georg Heinze: Unsere Anleger sind bunt gemischt, aber ausschließlich institutionelle Investoren mit Sozialkapital zur Altersversorgung. Sie wünschen eine langfristige, nachhaltige Anlageform. Da liegt es nahe, in den demografischen Wandel zu investieren. Zugleich schätzen sie aber auch sehr die Ansprüche, die wir an die Betreiber, die Investments und die Qualität unserer Objekte stellen. Wir akzeptieren nur ausgewählte Betreiber, die zu unserem Haus und zu unseren Vorstellungen und unserer Strategie passen. Beispielsweise arbeiten wir nicht mit Private-Equity-getriebenen Unternehmen zusammen. Diese Sorgfalt schätzen unsere Anleger sehr, denn gerade in diesem Segment ist das Reputationsrisiko besonders groß.

MW: GIBT ES NOCH ANDERE SPEZIELLE RISIKEN BEI DIESER ART VON INVESTMENT?

GEORG HEINZE: „ALLE OBJEKTE IM FONDS ENTSPRECHEN UNSEREN ETHISCHEN ANFORDERUNGEN“

Georg Heinze: An erster Stelle steht die politische und rechtliche Steuerung in den einzelnen Bundesländern. Die gesetzlichen Vorgaben sind jeweils unterschiedlich, das macht es zu einer besonderen Herausforderung, dort zu investieren – und wir müssen uns immer fragen, wie verlässlich die gesetzlichen Regelungen unter wechselnden Regierungen sind. Gerne werden schon mal im Wahlkampf neue Regeln erlassen, die dann nach einer Niederlage von der neuen Landesregierung sofort wieder einkassiert werden. Das zweite, mindestens genauso herausfordernde Thema ist der Personalmangel. Investitionen in Wohnen mit Service haben hierbei einen Vorteil gegenüber klassischen Pflegeheiminvestments, da sie nicht an einen Pflegepersonalschlüssel gebunden sind. Selbstverständlich werden auch in ambulant betreuten Wohngemeinschaften und Tagespflegeeinrichtungen ausgebildete Fachkräfte benötigt – der Personalmix kann dort aber wesentlich besser an die tatsächlichen Bedarfe angepasst werden, statt sich nach gesetzlichen Vorgaben richten zu müssen. Im Moment ist das wirklich schwierig. Die Politik hat das Problem zwar erkannt und viel versprochen, umgesetzt wurde bisher jedoch nur wenig. Wir versuchen gegenzusteuern, indem wir bei der Auswahl unserer Betreiber auch darauf achten, wie attraktiv sie als Arbeitgeber sind. Die Menschen müssen dort gerne arbeiten wollen. Und die Gebäude spielen ebenfalls eine Rolle: Bei Neubauprojekten legen wir Wert darauf, dass ein attraktives Umfeld geschaffen wird – für die zukünftigen Bewohner ebenso wie für die Menschen, die dort arbeiten werden.

MW: KÖNNEN SIE UNS ZUM ABSCHLUSS NOCH ETWAS ZU QUARTIEREN SAGEN? AKTUELL WOLLEN ALLE SO BAUEN, UND AUCH DIE AACHENER GRUNDVERMÖGEN PRÄFERIERT QUARTIERSLÖSUNGEN. WAS STECKT DAHINTER?

GEORG HEINZE: „ALLE OBJEKTE IM FONDS ENTSPRECHEN UNSEREN ETHISCHEN ANFORDERUNGEN“

Georg Heinze: Der Quartiersgedanke beruht darauf, dass Menschen sich in Quartieren, also in Umgebungen mit der Gelegenheit zu vielfältigem sozialen Austausch und Begegnungsmöglichkeiten, wohler fühlen. Früher wurden Pflegeeinrichtungen gern in Gewerbegebieten platziert oder auf der grünen Wiese, aber das wird den Menschen nicht gerecht. Heutzutage stellen wir uns etwas ganz anderes für das Leben im Alter vor. In Quartieren können wir Menschen, die unterschiedlich aktiv sind und verschiedene Bedürfnisse haben, miteinander in Kontakt bringen. Dort gibt es neben Service-Wohnen, betreutem Wohnen und einer Tagespflege dann zum Beispiel auch noch eine Kita oder eine Schule. So können sich alle Generationen an einem Ort austauschen. Durch solche Möglichkeiten leben die Bewohner wieder richtig auf, das sehen wir unter anderem auch in unseren stationären Einrichtungen: In einigen besuchen Kindergärten bewusst die Pflegeheime, damit Alt und Jung sich kennenlernen. Im Quartier erfolgt diese Begegnung automatisch, wenn es richtig angelegt ist. Wichtig ist, dass die Quartiere im Ort angebunden sind, es muss Begegnungsstätten geben, Kirchen und Vereine müssen integriert und involviert sein. Auch darauf achten wir bei der Auswahl unserer Projekte.

Zum Anfang des Artikels „Im Interview“

IN EIGENER SACHE

AKTUELLES

DR. ANNETTE HEILIG WURDE ALS NEUES MITGLIED IN DEN VORSTAND BERUFEN

Seit dem 1. Juli verstärkt Dr. Anette Heilig neben CEO Dr. Michael Held und CFO Jörg Gunne den TERRAGON-Vorstand. Die promovierte Vertriebsspezialistin vertritt die Ressorts Marketing, Öffentlichkeitsarbeit, Vertrieb sowie den Betrieb von Service-Gesellschaften. Annette Heil ist bereits seit 20 Jahren für TERRAGON tätig, seit 2013 ist sie Teil der Geschäftsführung. Sie verwaltet mit der TERRAGON Vertrieb GmbH die bundesweite Vermarktung von Service-Wohnanlagen für Senioren an Selbstnutzer und Kapitalanleger. Über die TERRAGON Wohn- und Service GmbH treibt sie den Aufbau von Betriebsgesellschaften für das Service-Wohnen voran. Dr. Michael Held, Vorstandsvorsitzender der TERRAGON AG, freut sich besonders über die Berufung seiner langjährigen und geschätzten Kollegin. Mit der Erweiterung des Vorstandsgremiums stellt TERRAGON die notwendigen Weichen für eine starke Unternehmensexpansion.


GENERALÜBERNEHMERVERTRAG IM VITALQUARTIER HANNOVER GESCHLOSSEN

Im Juli hat TERRAGON mit dem Annastift e. V. einen Generalübernehmervertrag in Höhe von 20 Millionen Euro für das „Vitalquartier“ in Hannover geschlossen. Auf einer Gesamtfläche von 11.500 Quadratmetern setzt das Sozialunternehmen Annastift Eigenprojekte in Form von vier Baukörpern auf drei Baufeldern um, die durch die TERRAGON Wohnbau GmbH realisiert werden. Geplant sind 21 rollstuhlgerechte Mikroapartments mit Gemeinschaftsflächen, zwölf rollstuhlgerechte größere Wohnungen und eine Service-Wohnanlage für Senioren mit insgesamt 65 barrierefreien Wohnungen und einem Clubraum. Neben einem Concierge-Dienst wird es eine Tagespflegestation für 16 Besucher, zwei Wohngruppen für an Demenz erkrankte Bewohner und eine Sozialstation geben. Zudem sind Gewerbeflächen und Versorgungsmöglichkeiten für das gesamte Quartier geplant. Baubeginn ist im Jahr 2020, die Fertigstellung ist für 2022 geplant. Bei der Generalübernahme des „Vitalquartiers“ in Hannover handelt es sich um den bisher größten Vertragsabschluss für TERRAGON.

TERRAGON VERÖFFENTLICHT KONZERNGESCHÄFTSBERICHT 2018

Im September hat TERRAGON den geprüften Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2018 veröffentlicht. Es ist der erste Geschäftsbericht in dieser Form, den TERRAGON vorlegt. Anlass ist die Emission der fünfjährigen Unternehmensanleihe im Mai dieses Jahres: Um Investoren und der Öffentlichkeit gegenüber möglichst transparent zu sein, hat TERRAGON sich freiwillig zu einem regelmäßigen Reporting verpflichtet. Die Emission war sehr erfolgreich: Sowohl institutionelle als auch private Anleger zeigten großes Interesse, sodass das Gesamtvolumen von 25 Millionen Euro schnell platziert werden konnte. Das lag nicht zuletzt an den guten Geschäftszahlen, die im Rahmen der Anleiheemission vorläufig kommuniziert und nun mit dem geprüften Konzernabschluss bestätigt wurden. Die umfangreiche Projekt- und Akquisitionspipeline von TERRAGON konnte im Verlauf des Geschäftsjahres 2018 weiter aufgebaut und entwickelt werden. Damit bleibt TERRAGON deutscher Marktführer im Segment des Service-Wohnens. Mit dem Ausbau der Geschäftstätigkeit und der wachsenden Anzahl von Projekten in der Umsetzung ist auch der Personalbedarf gestiegen, sodass die TERRAGON Gruppe bis zum Jahresende 2018 von 32 auf 50 Mitarbeiter gewachsen ist. Das Ergebnis vor Steuern und Abschreibungen (EBITDA) des Gesamtkonzerns belief sich 2018 auf 3,1 Millionen Euro, der Jahresüberschuss auf 0,8 Millionen Euro.

Zum Anfang des Artikels „In eigener Sache“

IN DER PRESSE

MARKTANALYSE BETREUTES WOHNEN

Der Hype um das sogenannte betreute Wohnen und die damit einhergehende Nachfrage zeigten sich auf der diesjährigen EXPO REAL Anfang Oktober in München. Sowohl das Interesse bestehender Pflegeimmobilieninvestoren als auch das Interesse neuer Investoren an Immobilien für betreutes Wohnen ist stark steigend. Jochen Zeeh von immoTISS care hat für sgp REPORT den Markt analysiert.

FRÜHER BEIMISCHUNG, HEUTE EIGENSTÄNDIGES PRODUKT

Wurde bis vor wenigen Jahren in betreutes Wohnen nur als Beimischung zum Kernprodukt Pflegeheim investiert, so begannen mit der Aachener Grundvermögen und CORPUS SIREO ab 2015 die ersten pflegeheimerfahrenen Immobilieninvestoren mit der Auflage von Fondsprodukten, die gezielt in betreutes Wohnen investieren. Als Gründe hierfür wurden vor allem der demografische Wandel und die daraus entstehenden Entwicklungen mit einer steigenden Nachfrage der Senioren nach selbstbestimmten und barrierefreien Wohnkonzepten mit einem umfangreichen Angebot an ambulanten Pflege- und Serviceleistungen bei gleichzeitig höchst möglicher Privatsphäre aufgeführt.

Seither hat sich auf Seiten der meisten Marktakteure ein ungebrochenes Interesse am betreuten Wohnen entwickelt – der wohl größte Trend am Markt für Pflege- und Seniorenimmobilien. Doch nicht nur etablierte Akteure erweitern ihre Handlungsfelder durch ein Engagement im betreuten Wohnen, auch Entwickler und Investoren aus anderen Assetklassen interessieren sich für das bisherige Nischenprodukt.

Das Team der Beratungsgesellschaft für Senioren- und Gesundheitsimmobilien immoTISS care hat sich der Frage angenommen, ob sich das betreute Wohnen durch die Entwicklungen in den vergangenen Monaten und Jahren schon zu einer eigenen Assetklasse entwickelt hat. Die Ergebnisse zeigen: Immobilien mit einem Nutzungskonzept „Betreutes Wohnen“ haben sich bereits zu einer eigenen Assetklasse entwickelt und etabliert, was durch die überdurchschnittlichen Wachstumsraten bestätigt wird.

TRANSAKTIONSVOLUMEN

Die Auswertung der Transaktionsdaten der unternehmenseigenen Datenbank Trasenix zeigt ein stark ansteigendes Transaktionsvolumen von Einrichtungen des betreuten Wohnens. Und das, obwohl die Auswertungen von immoTISS care kombinierte Einrichtungen, bestehend aus betreutem Wohnen und vollstationärer Pflegeeinrichtung, weiterhin den Pflegeimmobilien zuordnen.

Bewegte sich das Transaktionsvolumen im erstmaligen Erfassungsjahr 2017 und auch im darauffolgenden Jahr 2018 noch im niedrigen dreistelligen Millionenbereich, wurden in diesem Jahr bis Ende Oktober bereits fast 700 Millionen Euro in diese Assetklasse investiert. Für 2020 erwartet immoTISS care erstmals ein Transaktionsvolumen von weit mehr als einer Milliarde Euro.

Der Transaktionsmarkt 2019 für betreutes Wohnen ist insbesondere von zwei großen Transaktionen geprägt. So erwarb der französische Immobilieninvestor Primonial REIM ein Portfolio mit zwölf Einrichtungen, die von advita betrieben werden. Der Kaufpreis für dieses Portfolio lag bei mehr als 100 Millionen Euro. Nur knapp unterschritten wurde diese Schwelle von einem Einzelobjekt in Berlin, der Vitalresidenz RIVIERA. Entwickelt wird das Premium-Produkt mit mehr als 200 Wohnungen von der TERRAGON AG, einem der führenden Projektentwickler im Bereich betreutes Wohnen. TERRAGON verkaufte die Projektentwicklung in diesem Sommer im Rahmen eines Forward-Deals an den WohnenPlus-Fonds der Aachener Grundvermögen.

ASSETSPEZIFISCHE RENDITE

Die Auswertung der Transaktionsdaten bestätigt darüber hinaus, dass sich für die Assetklasse „Betreutes Wohnen“ eine Assetspezifische Rendite entwickelt hat. Sie bildet weder die Renditen für vollstationäre Pflegeheime noch die Renditen für klassische Wohnimmobilien ab, sondern liegt zwischen diesen beiden Bezugswerten.

Eine Analyse der Transaktionen von Spitzenprodukten zeigt, dass sich die Spitzenrendite für Pflegeheime im Laufe des Jahres auf etwa 4,5 Prozent reduziert hat. Für Spitzenprodukte mit A-Lage in der Assetklasse „Betreutes Wohnen“ akzeptierten institutionelle Investoren jedoch bereits eine Rendite von etwa 3,5 Prozent, was trotz alledem noch ein attraktiver Spread zu den Spitzenrenditen von Wohnimmobilien in den Top-7-Städten von circa 0,5 Prozent ist.

AM IMMOBILIENMARKT ETABLIERT

Es lässt sich daher zusammenfassen, dass die neue Assetklasse „Betreutes Wohnen“ spätestens seit diesem Jahr den Kinderschuhen entwachsen ist und sich am Immobilienmarkt etabliert hat. Zahlreiche Investoren, Betreiber, Projektentwickler, Berater und sonstige Serviceanbieter sind aktiv eingestiegen und treiben das bereits schnelle Wachstum weiter voran.

SPEZIELLE EIGENSCHAFTEN

Abgesehen von den zahlreichen positiven Aspekten der Assetklasse „Betreutes Wohnen“ verfügen jedoch auch diese Immobilien über spezielle Eigenschaften.

Den kompletten Beitrag finden Sie im:
sgp REPORT 25. Oktober 2019 www.sgp-report.de